El contrato de renta antigua, el último dique frente a la especulación que permite resistir a Loli y Pepe

Pepe y Loli son los dos únicos vecinos de una promoción de más de cien viviendas que resisten en sus casas mientras un fondo de inversión trata de agilizar su salida y reduce a escombros el barrio en el que residen, tal y como ha recogido Público en este artículo. La promotora empezó el martes pasado las últimas demoliciones. Este es el colofón de una estrategia que arrancó hace siete años, cuando dejaron de renovar los contratos de alquiler de dichas viviendas. Pepe y Loli, no obstante, siguen en la finca gracias a dos contratos de renta antigua. 

El fondo que ha adquirido los terrenos les ha ofrecido una indemnización a cambio de abandonar los inmuebles, pero no están dispuestos a aceptarla. "Si quieren mi casa, tenemos que llegar a un acuerdo: una casa por otra casa", reivindicaba Loli en una conversación con este diario. ¿Los inquilinos de renta antigua o histórica pueden ser expulsados por la vía judicial? ¿Por qué estos contratos están en el punto de mira de los grandes grupos del sector inmobiliario? ¿Por qué pueden ser, al mismo tiempo, una suerte de dique de contención contra la barbarie especulativa?

Son muchas preguntas. Es importante recordar primero el origen de este tipo de contratos. La renta antigua surgió como una herramienta para frenar el desequilibrio entre clases y facilitar el acceso de los inquilinos a una vivienda en condiciones. Estos alquileres empezaron a popularizarse durante la dictadura franquista y quedaron regulados posteriormente en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La normativa establecía que los contratos históricos tenían carácter vitalicio y los inmuebles podían ser heredados tanto por la pareja del titular como por sus descendientes –siempre y cuando cumpliesen los requisitos–. La relación con la propiedad expiraba, eso sí, tras estas dos subrogaciones. 

Las cosas cambiaron en 1985. El 9 de mayo de ese año entró en vigor el decreto-ley que puso fin a los contratos de renta antigua, más conocido como decreto Boyer. El exministro socialista acabó con esta medida de protección en los alquileres firmados a partir de entonces, aunque mantuvo el régimen indefinido para los contratos que se habían cerrado con anterioridad. La excusa no era otra que "flexibilizar" el mercado inmobiliario y hacerlo más competitivo. Los grandes perjudicados fueron, no obstante, los inquilinos. A los dos meses de impulsar el decreto, Boyer abandonó el Gobierno. España todavía mantiene entre 130.000 y 160.000 viviendas con arrendamientos de este tipo, fundamentalmente en Madrid y Barcelona, según datos recientes de Arrenta. 

"La principal característica de estos contratos es que son de plazo indefinido, es decir, no vencen a los cinco o siete años, como ocurre ahora, sino que se extienden de por vida. Incluso cuando fallece el arrendatario principal, cabe la posibilidad de que pueda heredarlos su cónyuge. El otro distintivo es que tienen unos precios mucho más bajos. Las rentas se determinaron en los setenta y se han podido actualizar conforme al IPC, pero siguen siendo cantidades pequeñas, de 200 o 300 euros", detalla Víctor Palomo, abogado del Sindicato de Inquilinos de Madrid. La propia configuración de los contratos y los plazos del decreto Boyer explican que los actuales beneficiarios sean casi siempre personas mayores. 

Loli tiene 75 años y Pepe acaba de cumplir 72. Los dos llevan "toda la vida" en el barrio de El Perchel (Málaga) y pagan entre 204 y 210 euros de renta al mes. "Estos arrendamientos son realmente garantistas para los inquilinos, sobre todo en lo que tiene que ver con la dotación", insiste Alejandra Jacinto, abogada en CAES y columnista de Público. La ubicación de las viviendas y la posibilidad de especular con ellas amenazan la continuidad de cientos de familias en sus casas y barrios. "Los fondos de inversión y las empresas que adquieren bloques completos con la intención de transformar sus usos, para convertirlos en vivienda turística o sacarlos al mercado residencial con precios como los actuales, necesitan echar a los inquilinos de renta antigua. Lo intentan mediante todas las vías posibles, con prácticas que pueden rozar el acoso inmobiliario", denuncia la letrada.

"Las políticas públicas, en lugar de defender a los vecinos y pelear por un equilibrio para mantener unos mínimos en la ciudad, se basan en medidas que sólo defienden la inversión especulativa. Lo que se suele decir es que los contratos de renta antigua son muy baratos, pero ocurre todo lo contrario, los de ahora son excesivamente caros. Los contratos de antes son justos y están pensados para que las personas puedan construir y seguir un plan de vida", añade Kike España, arquitecto e investigador en el área de urbanismo de la Universidad de Málaga. Esta lógica especulativa no sólo afecta a la costa mediterránea. El Ayuntamiento de Madrid aprobó recientemente un plan urbanístico que abre la puerta a edificios enteros de pisos turísticos en el centro de la ciudad. 

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Los inquilinos no tienen la obligación de marchar

Las viviendas con contratos de renta antigua son "muy golosas" para los fondos de inversión, tal y como explican las voces consultadas por este diario. Los inquilinos, sin embargo, no pueden ser expulsados ni con la rescisión de los acuerdos ni por la vía judicial. "Es importante tener claro que las personas en esta situación no tienen la obligación legal de abandonar sus casas, tienen derecho a quedarse y no tienen por qué aceptar el dinero que les puedan ofrecer. Las indemnizaciones no cubren ni de lejos lo que costaría una vivienda permanente de alquiler para toda la vida de un inquilino", desliza Alejandra Jacinto. Las constructoras y los grandes tenedores apuestan en estos casos por técnicas como la intimidación y las coacciones para conseguir que los vecinos cedan y vacíen sus domicilios. 

"La presión de los inversores es brutal. El hecho de que uno o dos inquilinos se quieran quedar en un bloque supone para ellos un gran problema, descuadra sus planes, y por eso utilizan todo tipo de prácticas, muchas veces ilegales, para quitárselos de en medio", añade Kike España. El problema se agudiza cuando se cumplen los requisitos para una segunda subrogación de los contratos de renta antigua, una vez fallecidos el primer titular y su cónyuge. Los alquileres pueden mantener su carácter indefinido cuando los descendientes figuran empadronados en el mismo domicilio y tienen más de 65 años o una discapacidad superior al 65%.

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La subrogación, si no se cumplen estas condiciones, tiene una duración limitada de dos años. "Es importante de todos modos analizar individualmente cada contrato y los términos de la subrogación, para ver si es posible mantener la vivienda de acuerdo con la normativa. Lo que recomendamos es revisarlo con un sindicato o una asesoría jurídica antes de aceptar ninguna salida", señala Alejandra Ríos, miembro del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Málaga. Víctor Palomo advierte además de las herramientas legales en caso de que los propietarios decidan jugar la carta de la intimidación, haciendo obras, "generando inseguridad" o dificultando el día a día de los vecinos: "El Código Penal reconoce el delito de coacciones sobre la vivienda desde el boom inmobiliario".

¿Es posible la vuelta a los contratos indefinidos?

Las promotoras y constructoras suelen seguir en estos casos un mismo patrón: ofrecen dinero a cambio de que los inquilinos de renta antigua vacíen sus domicilios. Lo hacen porque, si no, les resultaría "imposible" proponer la correspondiente reforma estructural para "poner el edificio en el mercado turístico o en el del alquiler de habitaciones", sostienen las fuentes que han hablado con Público. "La forma especulativa de entender las ciudades se está expandiendo. España lleva sumida en esta dinámica varias décadas. Las afueras de las ciudades empiezan a ser tentadoras y rentables para los inversores inmobiliarios y lo que hacen es expulsar a todo el mundo para que esos barrios que son memoria de una forma de vida se reconviertan en especulación", lamenta Kike España. 

Loli y Pepe tienen claro que "no es una cuestión de dinero", sino de falta de una alternativa habitacional en El Perchel (Málaga). "Llevamos aquí mucho tiempo y pedimos una casa. No estamos de acuerdo con lo que nos ofrecen y por eso seguimos aguantando", criticaban en este artículo de Público. La propiedad ha empezado las demoliciones y ha llenado la finca de escombros para "que nos cansemos de estar así y que nos marchemos", insisten los inquilinos. El barrio está a diez minutos del centro de la ciudad y cerca de las estaciones de metro, cercanías y alta velocidad, tiene todo lo que buscan los turistas. "La población mayor que siempre ha viviendo de alquiler y no dispone de alternativa habitacional, cuando pasa por una situación así, vive un verdadero sufrimiento", denuncia Víctor Palomo. 

Los sindicatos de inquilinas y los colectivos sociales llevan meses exigiendo "contratos indefinidos por defecto". Sumar y Podemos también se han pronunciado a favor de esta iniciativa. Los datos evidencian la necesidad de tomar medidas en esta dirección. El Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) estimaba en un informe reciente que sólo uno de cada diez inquilinos tenía un contrato indefinido y, por lo tanto, "seguro". Idealista y la prensa de derechas han llegado a ironizar con la "vuelta a la renta antigua". Las fuentes consultadas por este medio, preguntadas por esta posibilidad, responden: "Lo ideal sería precisamente eso, regular los precios y volver a los contratos indefinidos de verdad. Es técnicamente sencillo, pero el bipartidismo está presionado por los grupos de inversión y será complicado conseguir que dé su brazo a torcer".