¿Es verdad que ha bajado el precio del alquiler en Catalunya?: este es el impacto de la Ley de Vivienda

Los alquileres en Barcelona tocaron techo durante el primer trimestre del año pasado. La cosa empezó a cambiar el 17 de marzo de 2024. La Generalitat declaró 141 municipios como zonas tensionadas; una decisión "audaz" que celebra ahora su primer aniversario: los precios han bajado de media un 3,7% en estas localidades y un 6,4% en la ciudad condal, según datos del Govern catalán. "Lo correcto es decir que los precios se han congelado en sus máximos históricos. La bajada es mínima y sobre unas tarifas desorbitadas, por eso consideramos que el problema no queda resuelto, la gente en la calle apenas nota la diferencia", arranca Marina Parés, portavoz del Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya.

El 90% de los catalanes consideraba en junio de 2024, poco después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que los alquileres eran demasiado caros, tal y como reflejan las encuestas del Centre d'Estudis d'Opinió (CEO). El porcentaje todavía no ha sido actualizado. La Generalitat y el Ministerio de Vivienda, sin embargo, hacen un balance "positivo" de los resultados. "Es un balance moderadamente positivo. El tope está calculado en relación a los precios del mercado de cada zona, es decir, la medida no estaba diseñada para que los precios bajasen de forma considerable", explica Lorenzo Vidal-Folch, investigador y profesor en la Universitat Oberta de Catalunya, para luego añadir: "La regulación es un paso en la dirección correcta, aunque el índice de precios se debería modificar para forzar una reducción mayor".

Las estadísticas publicadas esta semana proceden de las fianzas que los propietarios han depositado durante el cuarto trimestre del año en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl). "Es importante recordar que este descenso [en los precios del alquiler habitual] llega después de una subida del 15% en Catalunya durante los dos años anteriores a la declaración. Barcelona llegó a tener un aumento del 22%. Las condiciones de acceso y asequibilidad en términos de vivienda han mejorado. No obstante, tenemos que ver qué ocurre durante los próximos trimestres y disponer de series más largas para valorar la efectividad de las políticas públicas", matiza Carles Donat, codirector del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona.

La ciudad condal y su área metropolitana, los principales destinos turísticos y las capitales de provincia –Lleida, Tarragona y Girona– han aplicado el control de rentas establecido. "No podemos mirar estos datos de manera aislada. La población se ha empobrecido durante la última década y los salarios siguen siendo una basura", denuncia Marina Parés. Desde el Ministerio que dirige Isabel Rodríguez han llamado a "todas las comunidades a declarar zonas tensionadas" y han pedido "a los caseros que bajen un 5% el precio del alquiler"; una reducción que los sindicatos de inquilinas consideran "ridícula". 

El agujero de los alquileres de temporada

Los datos también confirman el aumento de la figura del alquiler de temporada; una suerte de agujero a la que los caseros recurren para esquivar la regulación. Estos arrendamientos, normalmente de menos de 11 meses, han crecido en el último año un 45%. "La fuga de contratos a alquiler temporal va en línea con otras áreas de España donde no se han declarado zonas tensionadas", sostienen desde el Ministerio de Vivienda. Las voces consultadas por este diario, no obstante, piden "fortalecer los mecanismos" para acabar con las operaciones fraudulentas.

La Generalitat calcula la evolución del mercado –y las estadísticas difundidas– teniendo en cuenta "los precios según los contratos habituales", es decir, los que tienen una duración de más de cinco años. "Si consideramos también los alquileres de temporada vemos que los precios no sólo no han bajado, sino que suben ligeramente. El trasvase de viviendas al mercado de temporada es importante y hace que los precios aumenten; tenemos datos que apuntan a una subida de este tipo de contratos en torno al 14%. La evolución de los precios en términos globales deja por tanto un porcentaje de subida del 2,5%", explica Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA).

El Govern de Salvador Illa y los comuns acordaron el pasado mes de enero un régimen sancionador para los propietarios que hagan un uso fraudulento de los alquileres de temporada, con multas de hasta 900.000 euros. Palomera considera que "este es el primer paso" de un camino bastante más largo. El segundo, para el también profesor, sería homologar los derechos de los inquilinos en ambas modalidades de contrato: "El mercado tiene incentivos importantes para priorizar los alquileres de temporada. Los caseros pueden subir las rentas y cambiar a los arrendatarios cada 11 meses. Las inmobiliarias, además, pueden cobrar los honorarios más a menudo y ampliar beneficios. La única manera de hacer que todas estas ventajas desaparezcan es regular los contratos de temporada de la misma manera que los habituales".

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La caída de los contratos, ¿verdad o bulo?

El balance del primer año con los alquileres regulados ha llegado acompañado de titulares que dan a entender que la oferta disponible se ha reducido. El Ministerio de Vivienda desmonta estas insinuaciones: 2024 dejó 17.000 nuevas viviendas de alquiler en Catalunya con respecto al año anterior; 3.000 de ellas en Barcelona. Lo que ha ocurrido es que se ha limitado el número de nuevos contratos. "Esto refleja en parte la menor rotación de los inquilinos, que tienen contratos más largos y duraderos desde el año 2019, un aspecto positivo en cuanto a estabilidad residencial", apunta Lorenzo Vidal-Folch. 

El Ministerio que dirige Isabel Rodríguez recuerda que "con las zonas tensionadas, la subida aplicable es la misma para contratos vigentes y nuevos", una máxima que neutraliza los "incentivos perversos para los propietarios" y promueve el arraigo de los inquilinos. Preguntados por la hoja de ruta que debe seguir la Generalitat, los expertos recalcan: "Es importante cerrar las vías de escape hacia el alquiler turístico y de temporada y buscar una bajada de los precios efectiva para la población, fácilmente perceptible a final de mes; además, las administraciones deberían revisar el proceso de intermediación inmobiliaria para evitar las discriminaciones por perfil racial, de género o de clase en la selección de los inquilinos".